Un promoteur immobilier offre à ses clients acquéreurs d’un logement en VEFA une « garantie de vacuité » par laquelle il s’engage à prendre en charge le loyer à défaut de locataire. Une garantie que le promoteur analyse comme une réduction du prix de vente du logement, non soumise à la TVA, mais pas pour l’administration fiscale qui lui inflige donc un redressement fiscal…
Des cadeaux associés à la vente sont-ils des réductions de prix ?
Un promoteur immobilier vend en l’état futur d’achèvement (VEFA) des logements qu’il fait construire. Il propose, en accompagnement du contrat de vente, une garantie dite « de vacuité » en vertu de laquelle il s’engage à verser aux acquéreurs n’ayant pu trouver immédiatement un locataire, pendant une durée maximale de 6 mois, une somme correspondant au loyer qui aurait été perçu en cas de location du bien.
Le promoteur subordonne néanmoins le bénéfice de cette garantie à la condition que l’acquéreur confie la gestion de son bien immobilier à un gestionnaire agréé par lui-même. Lui estime que les sommes versées au titre de la mise en œuvre de cette garantie constituent des réductions de prix : il a donc réduit, à due concurrence, le montant de la base de calcul de la TVA dont il est redevable, les réductions de prix étant par principe exclues du calcul de la TVA.
Mais l’administration fiscale, à la suite d’un contrôle, considère au contraire que ces sommes versées au titre de la garantie de vacuité ne constituent pas des réductions de prix : elles constituent au contraire la contrepartie d’une prestation de service rendue au promoteur par les acquéreurs consistant, pour ces derniers, dans le choix de faire appel à un gestionnaire agréé. Les sommes ainsi versées sont donc soumises à la TVA.
Mais le juge va analyser la situation différemment. Il rappelle tout d’abord qu’une garantie de loyer constitue, en principe, une modalité de réalisation de la vente du logement de nature à entraîner, à concurrence des sommes versées en exécution de cette garantie, une réduction du prix d’acquisition initialement stipulé, et donc de la TVA correspondante.
Dans cette affaire, il aurait fallu analyser cette garantie plus finement estime-t-il : pour analyser les sommes versées en application de la garantie de vacuité, et définir s’il s’agit d’une réduction de prix ou d’une prestation de services, il fallait vérifier si le choix imposé à l’acquéreur de faire appel à un gestionnaire agréé par le promoteur bénéficiait directement à ce dernier.
Si oui, il s’agit alors d’une prestation de services taxables à la TVA ; si non, il s’agit alors d’une réduction de prix, non soumise à la TVA.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 28 septembre 2016, n° 393229
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