Lors de la rédaction d’un acte de vente, un notaire y insère la clause d’exonération des vices cachés. Quelques temps plus tard, un vice caché est découvert. L’acquéreur recherche alors la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil. A raison ?
Manquement au devoir de conseil… même quand la clause est bien rédigée ?
Chargé de rédiger l’acte de vente d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, un notaire y inclut une clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Concrètement, cela signifie que si des vices affectant le bien apparaissent, le vendeur ne sera pas tenu pour responsable (un vice caché étant, rappelons-le, un défaut inhérent à la chose vendue d’une gravité suffisante pour qu’elle en compromette un usage normal).
Ce bien a ensuite été donné en location. Suite à des travaux, le locataire en place a découvert des vices cachés masqués par des faux plafonds. Il a alors demandé et obtenu réparation de son préjudice en justice auprès du bailleur lequel a poursuivi le notaire pour manquement à son obligation de conseil.
Le bailleur estime que le notaire a manqué à son devoir de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur les conséquences attachées à la clause d’exonération des vices cachés dont la rédaction est selon lui « technique ».
Le notaire n’est pas d’accord. Il estime que la clause est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles pour une personne non professionnelle. Pour lui, la rédaction de la clause a permis au bailleur de prendre conscience de la portée de son engagement, d’autant qu’il a paraphé chacune des pages de l’acte. De plus, il rappelle qu’il a lu l’acte au bailleur lors de sa signature.
Arguments qui ont convaincu le juge qui rejette la demande du bailleur. Dès lors que la clause excluant la garantie des vices cachés est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, le notaire ne manque pas à son devoir de conseil.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3 février 2016, n° 15-10219
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