Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas voté la désignation du syndic en raison de l’insuffisance des copropriétaires présents, une nouvelle assemblée générale devient nécessaire pour statuer sur cette désignation (mécanisme de la « passerelle »). Mais une condition est nécessaire pour que la désignation finalement votée soit valable. Laquelle ?
Nouvelle AG : ne modifiez pas le projet de résolution
Une assemblée générale (AG) des copropriétaires d’une résidence doit désigner le syndic. Parce qu’elle n’a pas pu voter le projet de résolution relatif à cette désignation en raison de l’insuffisance de copropriétaires présents, une seconde AG est convoquée 3 mois plus tard.
Au cours de cette seconde AG, la résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat est adoptée. Mais un copropriétaire va demander l’annulation de cette décision.
La désignation du syndic suppose une adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle AG, si elle est convoquée dans le délai maximal de 3 mois, peut alors statuer à la majorité simple sur cette désignation (« majorité de l’article 24 »). Ce qui a été respecté dans cette affaire.
Mais un problème de formalisme est soulevé par le copropriétaire : il constate que le projet de résolution a été modifié entre la 1ère et la 2nde AG. En effet, les 2 projets de contrats de syndic successivement proposés au vote des copropriétaires comportaient des différences, portant notamment sur la durée du contrat et sur la rémunération du syndic.
Or, même si les nouvelles conditions sont en définitive plus avantageuses pour les copropriétaires, cette différence n’est pas admissible et doit conduire à l’annulation de la désignation.
Ce que confirme le juge : le projet de délibération soumis à la 2nde assemblée générale doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25.
Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2016, n° 15-15140
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