L’exploitant d’un bar-brasserie, situé à proximité du château de Versailles, décide de proposer à sa clientèle la vente de billets d’accès au château. Ce que le bailleur lui reproche : considérant que le bail n’autorise pas cette « nouvelle » activité, il demande la résolution du bail et l’expulsion du locataire…
Une autorisation préalable du bailleur, par principe…
Un bailleur a signé un contrat de bail commercial avec une entreprise dont l’activité autorisée concerne l’exploitation d’un café, bar, salon de thé, restauration incluant la vente à emporter, étant précisé que pourra être adjointe la vente de jeux instantanés de la Française des Jeux sous réserve des autorisations administratives éventuellement nécessaires.
Le bailleur, apprenant que le locataire déploie une nouvelle activité de vente de billets d’entrée au château de Versailles, demande la résolution du bail : selon lui, toute extension de l’activité, même limitée à une activité connexe ou complémentaire de celle autorisée par le bail, réalisée sans l’autorisation préalable du bailleur, constitue un manquement du preneur à ses obligations, de nature à justifier la résiliation du bail.
Ce que conteste l’entreprise locataire : soulignant que sa clientèle est composée en majeure partie de touristes, elle rappelle qu’il existe un usage permettant aux établissements de café, tabac, restaurant, brasserie situés à proximité immédiate du château de Versailles de procéder à la vente de billets d’entrée pour ce château.
Elle considère que l’activité de vente de billets d’accès à ce château se rattache à l’évolution normale de la destination contractuelle du bail, ne présente pas un caractère connexe ou complémentaire et doit être considérée comme une activité incluse dans le bail.
Ce que confirme le juge : la vente de billets d’accès au château de Versailles est un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité ; cette activité offre un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château ; elle doit donc être considérée comme incluse dans le bail.
Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 16 septembre 2015, n° 14-18708
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